Beim Kauf einer Immobilie ist die Zahlungsabwicklung ein entscheidender Faktor für einen reibungslosen und sicheren Ablauf. Die Vertragsdetails sind hierbei von großer Bedeutung, um die Kaufpreisfälligkeit zu regeln und die Fälligkeitsvoraussetzungen zu erfüllen.
In diesem Beitrag werden die wichtigsten Aspekte zur Kaufpreisfälligkeit erläutert, um Käufern und Verkäufern einen Überblick über den Ablauf der Zahlungsabwicklung zu geben.
Zunächst wird erörtert, warum die Kaufpreisfälligkeit so detailliert geregelt wird und welche Schritte bis zur Kaufpreisfälligkeit zu beachten sind.
Dabei wird auf die Checkliste des Ablaufs eingegangen und die Dauer bis zur Kaufpreisfälligkeit erläutert.
Anschließend wird erläutert, wie die Kaufpreiszahlung nach der Fälligkeit erfolgt und welche Wahlmöglichkeiten zwischen Notaranderkonto und Direktzahlung des Kaufpreises bestehen.
Auch die Frage, wann die Grundbuchänderung erfolgt und was bei einer Hausübergabe vor Kaufpreiszahlung zu beachten ist, wird beantwortet.
Abschließend werden häufig gestellte Fragen zur Kaufpreisfälligkeit beantwortet.
Wann ist der Kaufpreis fällig? Warum die Kaufpreisfälligkeit bei Immobilien so detailliert geregelt wird
Die Fälligkeit des Kaufpreises ist ein wichtiger Bestandteil des Immobilienkaufs. Der Gesetzgeber hat deshalb Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises festgelegt, um sowohl den Verkäufer als auch den Käufer zu schützen.
Im Kaufvertrag werden die Fälligkeitsvoraussetzungen detailliert geregelt, um sicherzustellen, dass der Verkäufer das Eigentum am Grundstück erst dann überträgt, wenn er die komplette Kaufpreissumme erhalten hat.
Gleichzeitig soll der Käufer erst dann eine Zahlung leisten, wenn sichergestellt ist, dass er bei Entrichtung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer das Eigentum an der Immobilie erhält.
Eine detaillierte Regelung der Kaufpreisfälligkeit gibt beiden Parteien die notwendige Sicherheit bei einem so großen Geschäftsvolumen.
Wie ist der Ablauf bis zur Kaufpreisfälligkeit? – Checkliste
Um sicherzustellen, dass der Käufer geschützt ist, wird der Kaufpreis erst fällig, wenn zuvor vereinbarte Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind.
Der Notar überwacht das Einhalten der vertraglichen Bedingungen. Die folgende Checkliste zeigt die Schritte, die üblicherweise bis zur tatsächlichen Kaufpreisfälligkeit erledigt werden müssen:
1. Schritt: Auflassungsvormerkung als notwendige Voraussetzung der Kaufpreiszahlung
Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags beantragt der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch.
Die Auflassungsvormerkung ist ein Sperrvermerk im Grundbuch, der den Käufer schützt, indem er jeden interessierten Dritten daran hindert, die Immobilie gutgläubig zu erwerben.
2. Schritt: Organisation der Löschungsunterlagen durch den Notar
Für Grundbuchbelastungen, die der Käufer vertragsgemäß nicht übernehmen soll, holt der Notar Löschungsunterlagen ein.
Hierzu gehören beispielsweise Sterbeurkunden von verstorbenen Berechtigten, falls ein grundbuchlich gesichertes Wohnrecht vorliegt.
Auch die Löschungsbewilligung einer finanzierenden Bank kann bei vorhandenen Grundschulden relevant sein, um Grundpfandrechte zu löschen. Der Verkäufer kann die Grundpfandrechte jedoch auch auf eine andere Immobilie übertragen.
3. Schritt: Verzicht der Gemeinde auf Ausübung des Vorkaufsrechts
Die Gemeinde hat in der Regel ein Vorkaufsrecht, welches sie jedoch selten ausübt. Der Notar kümmert sich um die offizielle Verzichtserklärung, um die Formalitäten abzusichern.
4. Schritt: Beginn der vertraglich vereinbarten Zahlungsfrist
Sind alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt, versendet der Notar eine Zahlungsaufforderung, die sogenannte Fälligkeitsmitteilung, an den Käufer.
Häufig wird im notariellen Kaufvertrag vereinbart, dass der Kaufpreis innerhalb von zwei Wochen nach Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen zu zahlen ist.
Wie lange dauert es bis zur Kaufpreisfälligkeit?
Die Dauer, bis der Käufer die Fälligkeitsmitteilung für den Kaufpreis vom Notar erhält, hängt von den Bearbeitungszeiten der zuständigen Ämter und Institutionen ab.
In der Regel dauert es zwischen vier und sechs Wochen, aber es kann auch mehr als zwei Monate dauern.
Es ist wichtig, dass der Käufer die Zahlungsfrist im Auge behält, um Verzugszinsen zu vermeiden. Außerdem muss die Grunderwerbsteuer innerhalb von zwei Wochen nach Erhalt der Fälligkeitsmitteilung an das Finanzamt gezahlt werden.
Wie erfolgt die Kaufpreiszahlung nach Kaufpreisfälligkeit? Das wichtigste in Kürze
Nachdem die Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit im Kaufvertrag geregelt wurden, ist es wichtig, die Zahlungsabwicklung festzulegen. In diesem Zusammenhang müssen Käufer und Neueigentümer der Immobilie die verschiedenen Zahlungsmöglichkeiten berücksichtigen.
Zahlung als Einmalbetrag, Ratenzahlung oder als Rentenzahlung?
Üblicherweise erfolgt die Kaufpreiszahlung als Einmalbetrag.
Allerdings ist auch eine Ratenzahlung möglich, wobei hierbei Schwierigkeiten bei der Bestimmung des Zeitpunktes entstehen können, wann das Grundstückseigentum vom Verkäufer auf den Käufer übergehen soll.
Anstelle der Vereinbarung einer längeren Dauer der Ratenzahlung sollten Käufer daher die Aufnahme eines Baufinanzierungsdarlehens grundsätzlich vorziehen.
Bei einem Hausverkauf auf Rentenbasis sagt der Käufer dem Verkäufer nicht die Zahlung eines bestimmten Gesamtbetrags, sondern eine monatliche Rentenzahlung bis zum Lebensende des Verkäufers zu, die sogenannte Leibrente.
Wichtig ist es in jedem Fall, die Kaufpreiszahlung im Kaufvertrag detailliert festzuhalten.
Wird beispielsweise ein Kauf auf Rentenbasis in Betracht gezogen, sollten sich beide Vertragsparteien mit dem beauftragten Notar zusammensetzen und klare Regelungen in den Kaufvertrag aufnehmen.
Finanzierung durch ein Bankdarlehen: Wie erfolgen die Zahlungen?
Die meisten Immobilienkäufer benötigen ein Bankdarlehen für den Kauf.
Erfolgt die Finanzierung der Immobilie ganz oder teilweise durch ein Bankdarlehen, so überweist der Käufer seine Eigenmittel in einigen Fällen zunächst auf ein Notaranderkonto oder direkt an den Verkäufer.
Die Bank überweist das Darlehen nach Erhalt des Nachweises der Auflassungsvormerkung, der Grundschuldbestellungsurkunde und der notariellen Zahlungsaufforderung.
Immobilienmakler unterstützen Käufer und Verkäufer nicht nur während der Käufer- oder Objektsuche, sondern auch bei der späteren Abwicklung des Immobiliengeschäfts.
Bei aufkommenden Fragen zur Zahlungsabwicklung können sich Käufer und Verkäufer an den beauftragten Makler wenden.
Verkaufen mit Makler – Ihre Vorteile
Ein guter Immobilienmakler bietet seinen Kunden verschiedene Vorteile.
Einer dieser Vorteile ist die Zeitersparnis, da ein guter Makler die Immobilie schneller verkaufen kann.
Zudem kann ein guter Makler für den Verkäufer einen guten Verkaufspreis erzielen. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass ein guter Makler den Kunden Erfahrung und Sicherheit bietet.
Zahlungsabwicklung: Zahlung direkt an den Verkäufer oder über Notaranderkonto?
Die Kaufpreiszahlung wird häufig über ein Treuhandkonto des eingeschalteten Notars durchgeführt, das auch als Notaranderkonto bekannt ist.
Die Zwischenschaltung dient als zusätzliche Sicherheit, dass der Kaufpreis gegen Übertragung des Eigentums an der veräußerten Immobilie und unter Löschung der bisher im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte gezahlt wird.
Der Notar fungiert hier als neutrale Instanz, auf die sich Käufer und Verkäufer verlassen können.
Die Höhe der Gebühren für Notare sind nach dem Geschäftswert gestaffelt (§ 34 GNotKG).
Beachten Sie allerdings, dass Sie für jede Auszahlung eine Einzelabrechnung vom Notar erhalten. Daher ist es günstiger, die Kaufpreissumme in einem Zug über das Notaranderkonto überweisen zu lassen.
Notaranderkonto: Berechnungsbeispiel für Notargebühren
Hier ein Beispiel für die Gebühren eines Notaranderkontos: Bei einem von einem Notaranderkonto ausgezahlten Kaufpreis von 200.000
Wahl zwischen Notaranderkonto und Direktzahlung des Kaufpreises
Die Entscheidung zwischen der Zahlung des Kaufpreises über ein Notaranderkonto oder einer Direktzahlung an den Verkäufer ist nicht zwingend vorgeschrieben.
Gemäß § 54a Abs. 2 Nr. 1 des Beurkundungsgesetzes (BeurkG) braucht es für die Einrichtung von Notaranderkonten sogar ein berechtigtes Sicherungsinteresse der beteiligten Vertragsparteien.
Die sachliche Notwendigkeit entscheidet in jedem Einzelfall, ob ein Notaranderkonto eingerichtet wird oder ob der Käufer direkt auf ein Konto des Verkäufers überweist.
Zahlung des Kaufpreises durch die finanzierende Bank
Eine weitere Möglichkeit, den Kaufpreis an den Verkäufer zu übermitteln, ist die finanzierende Bank.
Hierbei übermittelt der Käufer seinem Kreditinstitut alle Nachweise sowie einen Zahlungsauftrag, wenn alle Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit gegeben sind.
Die Kaufpreisabwicklung übernimmt dann die Bank.
Was passiert bei einem bestehenden Immobiliendarlehen des Verkäufers?
Wenn der Verkäufer ein bestehendes Immobiliendarlehen hat, ist es relevant, wie die Kaufpreiszahlung abgewickelt wird.
Dabei wird entweder die Restschuld durch den Kaufpreis getilgt oder das bestehende Darlehen wird vom Käufer übernommen.
Der Gläubiger, dessen Darlehen abgelöst werden soll, übersendet dem Notar eine Löschungsbewilligung mit der treuhänderischen Auflage, erst nach Zahlungseingang von ihr Gebrauch zu machen.
Die Bank teilt dem Notar mit, welcher Betrag zur Ablösung des Kredits erforderlich ist und auf welches Konto der Ablösebetrag zu zahlen ist.
Es ist auch möglich, dass der Käufer das bestehende Darlehen übernimmt, falls das Kreditinstitut dem Wechsel des Darlehensnehmers zustimmt.
In diesem Fall vermindert sich die Zahlungsverpflichtung des Käufers um den noch ausstehenden Kreditbetrag.
Wann wird die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vorgenommen?
Nachdem die Kaufpreiszahlung auf dem Notaranderkonto eingegangen ist, veranlasst der Notar die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer beim Grundbuchamt.
Sofern die direkte Kaufpreiszahlung zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart wurde, erfolgt die Grundbuchänderung erst nach Bestätigung des Zahlungseingangs durch den Verkäufer.
Sollte der Verkäufer die Kaufpreiszahlung nicht bestätigen, kann der Notar Nachweise bei der finanzierenden Bank sowie Kontoauszüge anfordern.
Sobald der Verkäufer den Geldeingang bestätigt hat, wird der Käufer in Abteilung I des Grundbuchs als Eigentümer eingetragen.
Die Eintragung der Grundpfandrechte zugunsten der finanzierenden Bank erfolgt in Abteilung III des Grundbuchs.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ein zentraler Schritt im Verkaufsprozess ist und erst nach erfolgter Kaufpreiszahlung und Bestätigung des Zahlungseingangs durch den Verkäufer vorgenommen werden kann.
Hausübergabe vor Kaufpreiszahlung: Was beachten?
Wenn Käufer früher einziehen möchten, kann eine Hausübergabe vor Kaufpreiszahlung vereinbart werden. Es ist jedoch wichtig, dass diese Regelung im notariellen Kaufvertrag festgehalten wird.
Trotz Zahlung über ein Notaranderkonto ist von einer Schlüsselübergabe vor Kaufpreiserstattung grundsätzlich abzuraten.
Wenn die Immobilie bereits renoviert oder bezogen ist und die Kaufpreiszahlung nicht vereinbarungsgemäß erfolgt, können für den Verkäufer Schwierigkeiten entstehen.
Es ist auch wichtig zu beachten, dass bei einer Hausübergabe vor Kaufpreiszahlung die Grundsteuer und Verwaltergebühren weiterhin vom Verkäufer zu tragen sind.
Kaufpreisfälligkeit: Frist überschritten – was passiert?
Im Notarvertrag ist eine Zwangsvollstreckungsklausel enthalten, mit der sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung durch den Verkäufer unterwirft, um den Kaufpreisanspruch des Verkäufers abzusichern.
Sollte der Käufer die vereinbarte Zahlung trotz Kaufpreisfälligkeit nicht leisten, kann der Verkäufer den Kaufpreis durch Zwangsvollstreckung eintreiben, ohne zuvor ein kosten- und zeitintensives Klageverfahren anzustrengen.
Verzugszinsen an den Verkäufer
Gerät der Käufer in Zahlungsverzug, so ist er sofort in Verzug, ohne dass eine separate Mahnung notwendig ist.
Der Käufer muss Verzugszinsen gemäß § 288 Abs.1 S. 1 BGB zahlen. Die Höhe der Verzugszinsen orientiert sich am Basiszinssatz der Deutschen Bundesbank.
Mögliche Verzugsschäden
Neben den Verzugszinsen können gemäß § 288 Abs. 4 BGB zusätzlich Verzugsschäden geltend gemacht werden.
Hierbei handelt es sich um Schäden, die durch das Ausbleiben der Kaufpreiszahlung entstanden sind. Der Käufer haftet für diese Schäden.
Rücktritt vom Kaufvertrag
Ein Rücktritt vom Kaufvertrag ist nur unter bestimmten Umständen möglich.
Leistet der Käufer beispielsweise die Zahlung des Kaufpreises nicht innerhalb der gesetzten Zahlungsfrist, kann der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten.
Hierfür muss er dem Käufer jedoch zunächst eine angemessene Nachfrist zur Begleichung seiner Schulden setzen.
Wenn der Käufer den Kaufpreis trotz gesetzter Nachfrist immer noch nicht zahlt, darf der Verkäufer durch eine einseitige Erklärung vom Kaufvertrag zurücktreten (§ 323 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Zu beachten ist jedoch, dass diese Entscheidung endgültig und unwiderruflich ist.
Die Kosten für die notwendige Rückabwicklung des Kaufvertrages muss dann der im Verzug stehende Käufer tragen.
FAQ: Häufige Fragen zur Kaufpreisfälligkeit
Die Kaufpreisfälligkeit tritt ein, sobald alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen und die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist.
Auch der Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht sowie die Zustimmung der Banken zur Löschung von Grundschulden sind Voraussetzungen für die Fälligkeit.
Der Notar stellt die Kaufpreisfälligkeit fest, nachdem er alle notwendigen Genehmigungen eingeholt und die Auflassungsvormerkungen im Grundbuch eingetragen hat.
Sobald die Auflassung eingetragen ist, die Genehmigungen der Gemeinde eingegangen und die Löschungsbewilligung der Bank vorliegt, schickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer.
Zu den Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit zählen die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Bewilligung zur Löschung von Grundpfandrechten Dritter sowie die Erklärung der Gemeinde, dass kein öffentliches Vorkaufsrecht ausgeübt wird.
Die Fälligkeitsmitteilung wird vom Notar an den Käufer geschickt, sobald alle notwendigen Genehmigungen vorliegen und die Auflassungsvormerkungen im Grundbuch eingetragen sind.
Die Dauer zwischen Notartermin und Fälligkeitsmitteilung hängt jedoch von der Geschwindigkeit der zuständigen Ämter, Behörden und Institutionen ab.
In der Regel dauert es etwa vier bis sechs Wochen, bis die Fälligkeitsmitteilung verschickt wird. In einigen Gemeinden kann es jedoch auch länger dauern.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Fälligkeit des Kaufpreises erst mit dem Erhalt der Fälligkeitsmitteilung durch den Käufer eintritt.
Bis dahin ist der Käufer nicht verpflichtet, den Kaufpreis zu zahlen.
Häufig gestellte Fragen
Welche Bedingungen müssen erfüllt sein, damit der Kaufpreis fällig wird?
Die Fälligkeit des Kaufpreises hängt von den im Kaufvertrag vereinbarten Bedingungen ab.
In der Regel ist der Kaufpreis fällig, wenn der Käufer das Eigentum an der Immobilie erhält und der Verkäufer alle erforderlichen Dokumente und Schlüssel übergibt.
Was passiert, wenn die Frist für die Kaufpreisfälligkeit überschritten wird?
Wenn die Frist für die Kaufpreisfälligkeit überschritten wird, kann der Verkäufer in der Regel vom Kaufvertrag zurücktreten und Schadensersatzansprüche geltend machen.
Es ist daher wichtig, dass der Käufer den Kaufpreis rechtzeitig zahlt.
Ist es üblich, den Kaufpreis vor der Grundbucheintragung zu zahlen?
Es ist üblich, dass der Kaufpreis erst nach der Grundbucheintragung gezahlt wird, da dies eine wichtige Voraussetzung für den Eigentumsübergang ist.
In einigen Fällen kann jedoch eine frühere Zahlung vereinbart werden, wenn dies für beide Parteien akzeptabel ist.
Wie wird die Kaufpreiszahlung bei Immobilien üblicherweise bestätigt?
Die Kaufpreiszahlung wird in der Regel durch eine schriftliche Bestätigung oder einen Beleg nachgewiesen.
Der Notar, der die Transaktion beaufsichtigt, kann auch eine Bestätigung ausstellen.
Welche Folgen hat eine verspätete Kaufpreiszahlung bei Immobilientransaktionen?
Eine verspätete Kaufpreiszahlung kann dazu führen, dass der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktritt und Schadensersatzansprüche geltend macht.
Der Käufer kann auch mit Verzugszinsen und anderen Kosten belastet werden.
Welche Dokumente muss der Notar bezüglich der Kaufpreiszahlung erhalten?
Der Notar muss alle Dokumente erhalten, die erforderlich sind, um die Kaufpreiszahlung zu bestätigen, einschließlich der Bestätigung der Zahlung und der Überweisungsbelege.
Der Notar wird auch sicherstellen, dass alle Steuern und Gebühren ordnungsgemäß gezahlt wurden, bevor die Transaktion abgeschlossen wird.
