Hausverkauf mit Mietern: Vermietetes Haus verkaufen – Ratgeber

Inhaltsverzeichnis

Hausverkauf mit Mietern: Was Sie wissen sollten wenn Sie ein vermietetes Haus verkaufen möchten / vermietete Immobilie

Beim Hausverkauf mit Mietern ist folgendes zu beachten:

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie ist eine sorgfältige Planung unerlässlich, um einen guten Verkaufserlös zu erzielen.

Grundsätzlich gilt, dass der Kauf die bestehenden Mietverhältnisse nicht beeinflusst. Der Mietvertrag bleibt nach dem Verkauf bestehen, da der Kauf die Miete nicht bricht. Daher ist es wichtig, vor dem Verkauf zu prüfen, ob der Mieter ein Vorkaufsrecht hat.

Um den Mietern zu kündigen, sollte der Vermieter sich an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Eine Kündigung ohne Grund ist nicht möglich.

Ein guter Makler kann bei Fragen zum Hausverkauf mit Mietern beraten und Ihnen bei der Suche nach einem Käufer helfen.

Es ist empfehlenswert, die Mieter frühzeitig über den Verkauf zu informieren und ihnen ein Vorkaufsrecht einzuräumen. Ein Besichtigungstermin sollte in Absprache mit den Mietern vereinbart werden.

Eine Auszugsprämie kann dazu beitragen, dass die Mieter bereit sind, die Immobilie zu verlassen.

Die Wertermittlung und die Verhandlung des Kaufpreises sollten unter Berücksichtigung des bestehenden Mietverhältnisses erfolgen.

Eine Immobilienbewertung sowie die Prüfung der Unterlagen wie Energieausweis, Grundbuchauszug und Betriebskostenabrechnung sind hierbei wichtig.

Ein Anwalt kann bei der Erstellung des Kaufvertrags und der Klärung rechtlicher Fragen helfen. Ein Eigentümerwechsel sollte frühzeitig angekündigt werden, um den Übergang reibungslos zu gestalten.

Vermietetes Haus zu verkaufen? So gehen Sie vor beim Immobilienverkauf mit Mietern

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie muss der neue Eigentümer die bestehenden Mietverträge übernehmen. Der Grundsatz “Kauf bricht Miete nicht” (§ 566 Absatz 1 BGB) gilt hierbei.

Eine Kündigung muss dem Mieter ausgesprochen werden, bevor die Eigennutzung in Erwägung gezogen wird. Üblicherweise verlangen Käufer eine Reduzierung des Kaufpreises wegen des Nutzungsnachteils.

Daher ist es für Vermieter ratsam, das aktuelle Mietverhältnis vor einem Verkauf zu beenden, um einen höheren Verkaufspreis für die Immobilie erzielen zu können.

Um die Interessen der Mieter zu wahren, sollten verkaufswillige Eigentümer zuerst das Gespräch mit den Mietern suchen.

Es besteht die Möglichkeit, dass der Mieter selbst daran interessiert ist, die Wohnung zu kaufen. Alternativ kann auch eine Ablösesumme angeboten werden, um den Mieter zum Auszug zu bewegen.

Es ist auch möglich, nach Kapitalanlegern zu suchen, die nicht vorhaben, die Immobilie selbst zu nutzen.

Eine Kündigung des Mietvertrags sollte als letztes Mittel in Betracht gezogen werden, da zahlreiche rechtliche Regelungen zu beachten sind.

Immobilien, die nicht vermietet sind, können Verkaufspreise erlangen, die bis zu 30 Prozent über denen vermieteter Wohnungen liegen.

Die Nachfrage nach leeren Wohnungen übersteigt in der Regel die nach vermieteten Wohnungen erheblich. Beim Verkauf einer Wohnung mit lebenslangem Mietrecht hat der Käufer mehr Verfügungsmöglichkeiten im Vergleich zu einer bereits vermieteten Wohnung.

Es gibt jedoch mehr Komplikationen bei einem Verkauf einer vermieteten Immobilie. Der Käufer muss die Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem bestehenden Mietvertrag übernehmen und Mieterhöhungen sind nach einem Hausverkauf gesetzlichen Grenzen unterworfen.

Verkauf eines Hauses mit Mietern: Mieterinformation und Vorkaufsrecht

Information und Vorkaufsrecht der Mieter

Wenn ein Vermieter sein Haus verkaufen möchte und dabei Mieter im Haus wohnen, muss er diese über den Eigentümerwechsel informieren, damit die Mietzahlungen an den neuen Vermieter erfolgen können.

Es ist außerdem unerlässlich, den Mieter über ein eventuelles Vorkaufsrecht zu informieren, falls dieses besteht. Der Mieter muss offiziell auf dieses Recht verzichten, damit der derzeitige Hauseigentümer einen Kaufvertrag mit einem Dritten abschließen kann (§ 463 BGB).

Es gibt zwei Arten von Vorkaufsrecht, nämlich das gesetzliche und das vertragliche.

Verkauf einer vermieteten Immobilie: Gesetzliches Vorkaufsrecht für Mieter

Miterben haben nach § 2034 BGB ein Vorkaufsrecht, wenn ein anderer Miterbe seinen Anteil verkauft. Dies ist besonders relevant, wenn eine zum Erbschaftsvermögen gehörende Immobilie von einem Miterben als Mieter bewohnt wird.

Der Eigentümer muss den Mieter über das Vorkaufsrecht informieren, wenn er die Wohnung verkaufen möchte. Der Mieter hat dann zwei Monate Zeit, um sein Vorkaufsrecht auszuüben (§ 469 Absatz 2 BGB).

Miterben haben ein Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB, wenn ein anderer Miterbe seinen Miterbenanteil verkauft. Dies ist relevant, wenn eine Immobilie zum Erbschaftsvermögen gehört, die von einem Miterben als Mieter bewohnt wird.

Es gibt jedoch kein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters, wenn die Wohnung erst nach Umwandlung in Wohneigentum bezogen wurde, der Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige erfolgt (§ 577 Absatz 1 Satz 2 BGB), gewerblich genutzte Räume vermietet wurden oder es sich um eine Zwangsvollstreckung handelt (§ 471 BGB).

Gesetzliches Vorkaufsrecht bei Umwandlung in Wohnungseigentum

Die Umwandlung von Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern in einzelne Eigentumswohnungen wird als Umwandlung in Wohnungseigentum bezeichnet. Mieter, die bereits vor dieser Umwandlung in den Wohnungen lebten, besitzen ein gesetzliches Vorkaufsrecht für ihre gemieteten Wohnungen.

Darüber hinaus haben Mieter einen erweiterten Kündigungsschutz gegenüber dem neuen Eigentümer. Dieser kann das Mietverhältnis erst nach einer Sperrfrist von mindestens drei Jahren aufgrund von Eigenbedarf oder angemessener wirtschaftlicher Verwertung kündigen. In bestimmten Gebieten können die Landesregierungen diese Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB).

Vertragliches Vorkaufsrecht für Mieter

Ein Vorkaufsrecht kann auch im Mietvertrag festgelegt werden. Dies ist besonders sinnvoll für private oder gewerbliche Mieter, die beabsichtigen, erhebliche Investitionen in die angemietete Immobilie zu tätigen.

Ein vertraglich vereinbartes Vorkaufsrecht ist jedoch nur dann wirksam, wenn es notariell beurkundet wird (§ 1094 BGB). Ein lediglich schuldrechtliches Vorkaufsrecht ist rechtlich nur zwischen dem Eigentümer und dem Mieter wirksam und hat gegenüber Dritten, die das Immobilieneigentum ohne Wissen des Mieters erlangen, keine Wirkung.

Besichtigungstermine beim Verkauf einer vermieteten Immobilie

Bei einem geplanten Immobilienverkauf hat der Vermieter das Recht, die Wohnung zu besichtigen. Dabei ist jedoch eine Mitwirkungspflicht des Mieters erforderlich.

Der Vermieter muss für die Hausverkauf Besichtigung eine vorherige schriftliche Ankündigung bzw. Terminvereinbarung mit dem Mieter vornehmen und dabei mindestens 24 Stunden (bei Berufstätigkeit des Mieters vier Tage) vor dem Termin ankündigen.

Die Besichtigungen müssen innerhalb der ortsüblichen Besuchszeiten erfolgen und zeitlich begrenzt sein. Zudem muss der Vermieter die Mieterinteressen wie Krankheit, Urlaub und Berufstätigkeit berücksichtigen.

Verweigert der Mieter den Zugang zur Wohnung, kann der Vermieter beim Amtsgericht eine Klage auf Duldung der Wohnungsbesichtigung einreichen. In diesem Fall kann der Vermieter auch Schadenersatzansprüche geltend machen.

Um den Verkauf der Immobilie reibungslos zu gestalten, empfiehlt es sich, einen erfahrenen Makler hinzuzuziehen.

Ein guter Makler kann bei der Durchsetzung der Eigentümerinteressen helfen und bietet dem Verkäufer Zeitersparnis, einen guten Verkaufspreis und mehr Sicherheit.

Hausverkauf mit Mietern: Wann ist eine Kündigung durch den Vermieter erlaubt?

Wenn ein Vermieter sein Haus verkaufen möchte, stellt sich oft die Frage, ob er die Mieter kündigen darf.

Grundsätzlich ist ein Hausverkauf kein Grund für eine Kündigung. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter jedoch ordentlich oder außerordentlich kündigen. In diesem Abschnitt werden die verschiedenen Kündigungsgründe und -fristen sowie der Mieterschutz im Falle eines Hausverkaufs erläutert.

Mieter kündigen: Welche Schriftform der Kündigung?

Wenn ein Vermieter seinen Mietern aufgrund eines Hausverkaufs kündigen möchte, muss er die Kündigung schriftlich und eigenhändig unterschrieben übermitteln. Mündliche, telefonische oder digitale Kündigungen haben vor Gericht keinen Bestand.

Mietrecht beim Hausverkauf: Es bedarf einer ordentlichen Kündigung

Eine ordentliche Kündigung bedarf eines anerkannten gesetzlichen Kündigungsgrundes.

Gemäß § 573 Absatz 2 BGB kann der Vermieter unter anderem kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten erheblich und schuldhaft verletzt hat, der Vermieter die Wohnung für sich oder nahe Angehörige benötigt oder wenn er erhebliche Nachteile bei der wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie durch die Vermietung hat.

Kündigungsgrund „erhebliche Vertragsverletzung“

Ein Vermieter hat das Recht, dem Mieter bei gravierenden Verstößen gegen die Mietvertragsbestimmungen zu kündigen. Dies gilt beispielsweise bei fortwährend verspäteten Mietzahlungen, Mietrückständen oder einer nicht vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung.

Hauskauf: Wegen Eigenbedarf kündigen?

Wenn ein Vermieter nach einem Hauskauf die Wohnung für sich, nahe Angehörige oder Haushaltsangehörige benötigt, kann er dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen.

Die Kündigung bedarf einer detaillierten Begründung unter Darstellung der konkreten Lebenssituation.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist unzulässig, wenn der Eigenbedarf nur vorgetäuscht, rechtsmissbräuchlich oder lediglich vorübergehend besteht.

Kündigungsgrund „Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Verwertung“ (Verwertungskündigung)

Wenn das Mietverhältnis einen erheblichen Nachteil für eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks darstellt, kann der Vermieter eine Verwertungskündigung aussprechen.

Eine Verwertungskündigung ist beispielsweise gerechtfertigt, wenn der Vermieter die Immobilie grundlegend sanieren oder abreißen muss. Ebenso ist sie gerechtfertigt, wenn eine praktische Unmöglichkeit eines Wohnungsverkaufs besteht.

Wissen Sie wie viel Ihre Immobilie wert ist?

Um den Wert der Immobilie zu ermitteln, kann eine kostenlose Bewertung von Experten angefordert werden.

Kündigungsfristen beim Verkauf vermieteter Immobilien

Die Kündigungsfrist beträgt grundsätzlich drei Monate zum Monatsende.

Bei einer Wohndauer von mehr als fünf Jahren verlängert sie sich auf sechs Monate und bei mehr als acht Jahren auf neun Monate.

Bei befristeten Mietverträgen ist eine Kündigung nur dann zulässig, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag festgelegt wurde.

Hausverkauf Mieterschutz: Kündigungsschutz für die Mieter eines Hauses

In bestimmten Fällen besteht bei einem Wohnungsverkauf Mieterschutz.

Wenn keine zumutbare Ersatzwohnung zur Verfügung steht oder der Mieter aufgrund von hohem Alter, Invalidität, Krankheit, Schwangerschaft, einem bevorstehenden Examen oder Schwierigkeiten mit dem Kindergarten- und Schulwechsel besonders schutzbedürftig ist, kann er sich auf die Sozialklausel berufen.

Außerordentliche Kündigungsrechte

Der Vermieter kann dem Mieter außerordentlich kündigen, wenn dieser die Mietwohnung vertragswidrig nutzt.

Häufig gestellte Fragen beim Verkauf eines vermieteten Hauses

Was passiert mit den Mietverhältnissen, wenn ein Haus verkauft wird?

Wenn ein Haus verkauft wird, gehen die bestehenden Mietverhältnisse auf den neuen Eigentümer über.

Die Mieter behalten ihre Rechte und Pflichten gemäß dem bestehenden Mietvertrag. Der neue Eigentümer kann den Mietvertrag nicht einfach kündigen, nur weil er das Haus gekauft hat.

Welche Rechte haben Mieter, wenn das vermietete Haus verkauft wird?

Mieter haben das Recht, in ihrem Zuhause zu bleiben und den bestehenden Mietvertrag fortzusetzen.

Der neue Eigentümer kann den Mietvertrag nicht einfach kündigen, nur weil er das Haus gekauft hat. Mieter haben auch das Recht, über den Verkauf informiert zu werden.

Wie wirkt sich ein Hausverkauf auf die Kündigungsfristen der bestehenden Mietverhältnisse aus?

Der Verkauf eines Hauses hat keine Auswirkungen auf die Kündigungsfristen der bestehenden Mietverhältnisse.

Die Kündigungsfristen bleiben gemäß dem bestehenden Mietvertrag unverändert.

Können neue Eigentümer einen Mieter zum Auszug zwingen?

Nein, neue Eigentümer können einen Mieter nicht einfach zum Auszug zwingen.

Der bestehende Mietvertrag bleibt auch nach dem Verkauf des Hauses gültig. Der neue Eigentümer muss den Mietvertrag einhalten und kann den Mieter nur unter bestimmten Bedingungen kündigen.

Welche Wertminderung kann ein vermietetes Haus beim Verkauf erfahren?

Ein vermietetes Haus kann beim Verkauf eine Wertminderung erfahren, da potenzielle Käufer möglicherweise nicht bereit sind, das Risiko eines Mieters zu übernehmen.

Die Wertminderung hängt jedoch von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel der Höhe der Miete, dem Zustand des Hauses und der Lage.

Welches Sonderkündigungsrecht haben Mieter bei einem Hausverkauf?

Mieter haben kein Sonderkündigungsrecht bei einem Hausverkauf. Der bestehende Mietvertrag bleibt auch nach dem Verkauf des Hauses gültig.

Der neue Eigentümer kann den Mietvertrag nur unter bestimmten Bedingungen kündigen, wie zum Beispiel bei Eigenbedarf oder bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen durch den Mieter.